此前据称有望于明年1月出炉的保险业首个以房养老计划，推进或面临放缓。记者近日从多位保险人士处获悉，除开此前广泛报道的70年产权等问题外，保险“以房养老”产品开发又遇到新问题：高税收。受高税收问题的困扰，以房养老保险产品的推进速度或将面临放缓。

据幸福人寿内部人士透露，以北京为例，房产交易过程中产生的税收达到了房价10%的水平，险企希望争取到减免相关税收的支持政策。他坦言，如果能减免一些税收的话，老百姓将来从保险公司领取得更多，这对消费者是一个好事。

幸福人寿已提交方案

“以房养老”，即“住房反向抵押养老”，也被称为“倒按揭”，是指退休老人将房子抵押给金融机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，去世后房子就归该机构所有或处置。原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。

今年9月份国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此后，幸福人寿监事会主席孟晓苏公开表示，将在今年12月份拿出方案，明年1月份推出住房反向抵押养老保险。该产品有望成为国内首款以房养老保险产品。

记者获悉，保监会在11月下旬曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、合众人寿、中宏人寿等多家保险公司开会，要求相关保险公司12月份提交 “住房反向抵押养老保险”（即以房养老）试点方案，明年1月份将推出相关产品。

有险企负责产品精算的人士在与记者交流时透露，幸福人寿、合众人寿都有了方案，平安也有初步的方案，其他的几家保险公司也参与了这个项目的一些其他工作。

事实上，目前在国内开展“以房养老”存在诸多难题。英国邦瑞中华区首席代表白兮认为，中国开展以房养老面临几个方面的问题：一是以房养老难破传统观念；二是受房价波动风险的影响，金融机构对推广以房养老金融产品时表现出犹豫；三是住宅使用年限一般只有70年；四是适用人群范围窄，因为经济条件很好的人群没有“以房养老”的必要，而经济条件过低的人群不具备“以房养老”的条件。

对此，幸福人寿一位内部人士在与记者交流时透露，《物权法》规定土地是70年产权，70年以后土地是自动续期的，也从一个侧面解释了房产可以到70年再续。

推进以房养老需多方配合

对此，幸福人寿表示，目前希望主要争取国家免税政策，比如减免房屋税费，免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的或有房产税。

幸福人寿上述内部人士认为，如果能争取这些税收的减免，那么保险公司就可以把更多的钱支付给老人。他坦言，以房养老不存在监管部门叫停的问题，但可能会延期。他认为，争取减税也是有希望的，因为如前一段时间出台企业年金和职业年金，政府就开始了递延纳税，相当于政府开了一个“口子”。

前述险企精算人士坦言，保监会可能也需要和相关部门去沟通，估计这个过程会比较长，涉及部门也比较多。

对于中国“以房养老”的问题，白兮认为，应建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为，以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定，加强立法，规范市场。

或面临高税收问题

对于以房养老，上述险企产品精算人士认为，以房养老保险产品的推进速度或放缓，来自税收方面的压力很大，由于国内的房地产处于调控期 ，很多税收都是惩罚性的，还不包括持有期的税收。

21世纪不动产一位工作人员在与记者交流时透露，以北京地区的商品房为例，个人之间转让商品房的税收主要包括三块：一是契税，90平以下的房屋按照实际成交金额的1%征收，90至140平的房子按1.5%征收，140平以上的按3%征收；二是个税，按买卖差价的20%；三是针对房产证不超过5年的，按网签价格的5.6%进行征税。如果是个人将房子卖给企业的话契税是3%，其他税收和个人之间转让是一样的。如果是企业将房子卖给个人的话，还涉及土地增值税，大约是30%~60%，此外还包括印花税、个税、契税等。他坦言，每个房子的情况不同征税的比例不同，具体的征税比例需要具体情况来分析。幸福人寿内部人士透露，在房产方面的税收甚至可以占到房屋价格的10%。

一位平安人寿内部人士也坦言，当时叫平安去开会，主要是讨论保险的问题，并没有谈税收问题。

某险企的王先生在与记者交流时坦言，以房养老过程中如果涉及税收问题的话，那么这些税收最后必然会转嫁到消费者身上来。

以房养老并非无解 给有需要老年人提供养老方式

日前，中国保监会人身险部副主任袁序成表示，老年人住房反向抵押养老保险试点工作已经启动。9家保险公司都在投资建设养老社区，目前部分已经开始投入使用。此前，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏透露，老年人住房反向抵押养老保险的方案将于12月份完成，并在明年1月份推出相应产品。

今年9月份，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，由于涉及住房和养老两大民生问题，“以房养老”遂成为舆论关注的焦点。然而，“以房养老”由于和传统观念相左、房价走势不明朗、住房产权到期归属等问题而被业内普遍“不看好”。随着推出时间的临近，“以房养老”的可行性究竟有多大？

“这个产品最大的难度在于对金融机构的三个担心。”幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在接受记者采访时指出，这三个担心其实都可以化解：第一，在我国，房屋产权并非只有70年，房屋所有权是永久性的，而土地使用权是70年。土地使用权在《物权法》中已经做出规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此外，70年使用权的规定和保险公司没有关系；第二，从当前情况来看，房价整体仍处于走高的趋势，保险公司担心房价下跌担心了十年，结果房价上涨了5倍，优势地段房价上涨了10倍，特别是北上广深，最近总体房价都已经上涨了20%以上；第三，中国目前无子女的老人占10%，大约有2000万人，这些老人的房产难以继承，所以最适合做反向抵押养老，另外还有近200万的“失独老人”也是适合的人群。

“儿女养老还是我们的优良传统。但是现在多了一个‘以房养老’的思路，未来把它变成产品，就可以使老人多一种养老途径。”孟晓苏说，“目前在试点上我们还是要稳步推进。首先要选择高房价、高潜质的地区，高素质的老人，并且要先解决无子女老人和‘失独老人’的需求。”

袁序成强调，“以房养老”只是给有需要的老年人提供了一种新养老方式，并没有借此否定养老的社会职责、政府职责。“以房养老”目前仍在研究过程中，保监会正牵头组织保险公司积极探索和研究这个问题，下一步，保监会将与民政部、国家发改委、财政部、住房和城乡建设部等有关部门积极推动这项工作。

“这只是众多养老手段之一，是一种理财手段，公众的观念上逐步可以接受。”清华大学城市规划设计研究院养老产业与养老地产所副所长张劲松认为，只要有市场需求，评估方法也肯定会出台。明年年初，“以房养老”实施细则出台，这些问题应该都会有答案。

以房养老险企担忧长寿风险 上海等一线城市先试点

中国式“以房养老”正在不断推进中。

11月22日，记者获悉，中国保监会就以房养老的政策措施召开了小规模闭门研讨会，要求各保险公司上报以房养老产品的具体研发方案，并在1个月内拿出具体可实行的保险产品，计划明年春天首先在北京、上海、广州三个一线城市进行试点。参与上述会议的有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等七家保险公司。

“自从今年9月国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》后，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，一时成为社会各方广泛讨论的热点。国内很多保险公司已大规模建造养老基地，因此保监会成为落实这项政策的领头部门，新任保监会副主席黄洪将具体负责此业务。”11月22日，一位参与上述会议的人士透露。

此前，华泰证券测算，如果参照美国反向抵押占寿险保费收入比，我国反向抵押年发放额度约400亿元，如按孤寡老人及失独家庭数量测算，理论总容量约计1.25万亿元。

一线城市先试点

“国内普通民众误以为以房养老是政府推卸养老责任，是金融部门试图谋夺个人房产，其实这是两回事。以房养老是基于国内老龄化日趋严重以及这一需求必然会出现的现实情况，中国必须要走的一步市场化举措。”浙江大学经济学院教授柴效武在接受本报记者采访时表示。

柴效武称，国内包括北京、上海、南京等地过去几年各种以房养老的实例，尽管隆重出台，但最终实施效果都不理想，参与者寥寥，原因就是在于对于房子产权及国内房价持续升值的背景下，国内民众对这样的养老方式存在顾虑和利益上的考量所致。尽管各地对以房养老是情有独钟，但在产品研发、方案设计方面太缺思量，一厢情愿，没有考虑老人的利益所在。同时他也认为，以房养老不是大众产品，只是少数老人愿意也能够接受的小众产品，是除了政府社保养老以外的一种补充。

“以房养老是将住房、养老与金融保险三大内容给予一定的融会贯通而得出的一个新思想理念，具体操作办法可以达到30多种，外界所熟知的住房反向抵押养老保险仅是其中一种，而且又是最为复杂、风险最大的一种。能够尝试以房养老的人群，首先必须拥有房产，并且该房子应具有一定的价值。其次，用于反向抵押的房屋产权必须属于老人自己。”柴效武告诉记者。

记者了解到，虽然国外有多种以房养老产品，但是针对中国市场，由于城市与农村之间的巨大差异，以及房产在不同城市的价值差异，决定了以房养老不可能一下子在全国开展，首先选择在一线城市探路，也是基于城市人群对国家产业政策以及金融产品的接受程度更高，同时在不同的城市乃至不同的人员中，推出的以房养老产品都不可能全部雷同。

大险企热度低

记者获悉，在保监会举办的闭门研讨会上，尽管有7家保险公司参与，但是这些保险公司都属于二线险商，而且参与的公司领导级别不高，也缺乏中国人寿等大型保险集团参与讨论。

事实上，幸福人寿监事会主席孟晓苏近年来积极呼吁倡导以房养老，谈及此事时也坦言，保险业界担心房价会跌，而老人寿命在增长，保险公司不愿亏钱而集体沉默，是过去10年无法推出本业务的最大阻力。

11月25日，本报记者采访了多家大型保险集团，其对于监管层要推动以房养老均表示不知情，这些公司也没有相关部门对以房养老的政策和机理、运作等展开深入的研究。

“现在大型保险集团都在忙于建造养老基地，这虽然也是以房养老的一种模式，但是这些即将建成的养老产业，只是针对中高端人群的，甚至是为富人群体未来养老所组建，城市中那些真正需要保障养老生活但是手中没钱只有房产的群体，却鲜有关注，保险公司需要考虑盈利和风险。”对此，一家大型保险集团产品研发部门负责人夏邑（化名）告诉记者。

11月26日，上海一家律师事务所房地产行业律师陈方涛表示，保险公司要做城市房产反向抵押贷款，房产所有权、价值评估、税收等相关配套法律政策等，都是试点以房养老的障碍。即使现在可以从事这项业务，老年人抵押给保险公司的房产并不能马上转化为资金，这将造成保险公司大量的资金积压，会严重考验保险的承受能力和资金运作。

对此，上海财经大学保险系教授许谨良告诉记者，出于试点考虑，以房养老试点可以考虑先从城市失独老人和无子女老人开始做起，这部分群体在国内已占有相当比例，约占整个老人群体的10%，如果其中有3%的人接受本项业务，就有近60万人之多。

夏邑表示，由于住房反向抵押贷款合同时间跨度长达十几年甚至更长，保险公司面临的风险巨大，还要投入巨额资金，以房养老相关产品应是年金支付方式为主，不同于传统寿险产品，因而寿险公司推出此项业务时更要谨慎。

多部门参与才有合力

虽然保监会已经会同某些保险公司开始着手研究具体产品，但是这些产品要得到市场的认可，同时对于中国未来养老政策的变化以及房地产市场面临的风险，都需要各部门合力推动，才能撬动市场的大门。但是，要充分挖掘这一产业，对于国内任何一类金融机构来说，都并非容易。

一家参加上述会议的中小保险公司人士11月27日告诉记者，如果以房养老在一线城市试点，除了保监会支持之外，还需要更多的政策支持和鼓励。

“尽管2007年出台的物权法已经明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但必要时，政府需要对物权法进行适当完善，对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确；还需要出台遗产继承相关法律法规以及税费方面的法律法规；同时，协调银行、保险、信托等机构之间的合作，为以房养老搭建良好的平台。”柴效武称。

“政府能否为民众的以房养老行为在政策上提供更多的扶持资助保障，当某种权益受到不法侵害时，是否能帮助其得到必要的维护，这对以房养老业务的开办而言，是非常必要的。”柴效武受访时称。

孟晓苏建议，应由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系；借鉴国外经验，减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费；对保险机构承办此类业务，相关税费也建议豁免；建立对长寿保户的政府补贴机制，以化解所谓的“长寿风险”等等。